Dneska jsem měl úplně první telefon s pánem, který chtěl hypotéku. Tyhle první telefony jsou hrozně ošemetná věc, protože u takhle nového a neznámého člověka vždy trochu naslepo odhaduju, jestli je to někdo, kdo prostě chce, abych to zařídil a moc se v tom nevrtal, anebo jestli by třeba stál o to, abych to celé trochu problematizoval, abych trochu víc přemýšlel nad jeho situací a možnostmi a vymýšlel kejkle, které by jeho samotného třeba nenapadly.
Pána s celkem jasně rozpoznatelnou vděčností v hlase přisvědčil, že bude velmi rád, pokud se s ním o tom budu bavit trochu víc zeširoka. Já vcelku bezelstně začal s příkladem, že pokud s někým hypotéku řeším víc do hloubky, tak například (!) někdy společně dospějeme k tomu, že by mohl být dobrý nápad, vzít si spíše větší úvěr, nežli menší a použít méně vlastních peněz a s těmito pak dělat něco jiného.
Pán zbystřil, protože mu to na první dobrou přirozeně nedávalo smysl, zaujal obranou pozici a já musel začít po Rosnerovsku vybrušovat, protože pokud něco nechci, tak vysvětlovat někomu v prvním telefonu tezi o vítězícím dlužníkovi. A řekl jsem si, že by bylo možná hezké mít někde na webu text, na který bych ho mohl odkázat.
Hodnota peněz
V jiném článku jsem tuhle psal o tom, proč si myslím, že dělat na hypotéce mimořádnou splátku obvykle nebývá ten nejlepší nápad. Rozhodování, jestli si vzít menší úvěr a použít víc vlastních peněz je vlastně úplně stejné rozhodování, jako jestli peníze předčasně vrátit anebo si je nechat u sebe. Většina argumentů je platná tady i tam a nejspíš nemá smysl je tu všechny opakovat a tak vás jenom nasměruji a doporučím, ať si ten článek také přečtete. Teď se to chystám rozvést trošičku jiným směrem. Chtěl bych se tu totiž trochu rozepsat o tom, proč je dluh ve světě s dnešními pravidly často racionální a ekonomicky výhodná volba.
Není nic, co byste všichni bez výjimky nevěděli. Není to nic, co byste sami nedokázali domyslet a vymyslet. Přesto se tím jen málokdo z vás řídí, protože to neodpovídá tomu, v čem jste vyrostli, jak jste byli vychováni a jak jste naučeni. Proč si tedy myslím, že ve světě dnešních pravidel dlužník vítězí?
Půjčuji si dnešní peníze, ale vracím ty zítřejší.
Samozřejmě je to o hodnotě peněz. Takové shrnující a provařené slovo, je slovo inflace. I kdybyste byli ti největší ekonomičtí ignoranti, tak minimálně tohle slovo teď znáte, protože se před ním nejde schovat. Ale zatímco pro střadatele je inflace hrozbou, zlem a nepřítelem, protože rozpouští jejich úspory, dlužníkům pomáhá, protože rozpouští jejich dluhy.
Na dluhy se dá dívat různě. Třeba tak, že si půjčuju cizí peníze, ale vracím ty svoje. Anebo taky tak, že si půjčuji peníze dnešní a vracím peníze zítřejší, protože hodnota (kupní síla) dnešní koruny a zítřejší koruny je jiná. Když si půjčím milion korun o kupní síle milion korun, musím pořád vrátit milion korun, ale o kupní síle nižší. Půjčím si dvě koruny, koupím si rohlík. Inflace zapracuje a když jdu ty dvě koruny vrátit, rohlík bych si za ně už nekoupil. Půjčím si rohlík, vrátím půl rohlíku. Aj lajk it.
Tohle prosím pěkně nebude a nemá být obhajoba spotřebitelských úvěrů na dovolené a na vánoční dárky. Protože útěcha spočívající v nižší hodnotě vracených peněz oproti půjčeným penězům neřeší to, že zatímco dovolená už bude dávno pryč a vánoční playstation už bude dávno rozbitý, vy budete pořád dlužit zatraceně moc rohlíků.
U jiného zboží ale tahle logika funguje náramně. Například (tramtadadá, tvařte se překvapeně) u nemovitostí. Má to svá rizika, tak jako všechno a o těch si povíme níže, ale ve váš prospěch hraje prakticky všechno. Kromě inflace a úrokové sazby totiž do hry vstupují ještě další dva parametry. To, že nemovitost můžete pronajmout nebo dlouhodobě, že výnos z pronájmu v čase pravděpodobně poroste a i to, že samy nemovitosti v delším čase pravděpodobně porostou. Obojí rovněž z důvodu inflace.
Půjčujete si peníze, které v čase ztrácí hodnotu. Pořídíte si za ně nemovitost, tedy něco, co tu hodnotu neztrácí. Poptávka po bydlení je víceméně stálá. Mění se jen málo a mění se pomalu. A zvedne-li se cenová hladina, zvednou-li se ceny jogurtů, piva, tiskáren, šunky v aspiku, benzínu (a rohlíků), zvedne se spolu s tím i cena nájmů a samotných nemovitostí. Jste-li v tomto prostředí v pozici dlužníka, jste jasným vítězem a beneficientem inflace.
Vezmete peníze, které nejsou vaše. Něco si koupíte. A zatímco to něco vám zůstane, dluh necháte pomalu rozpustit. Tím nechci říct, že sám zmizí. On nezmizí. V korunách zůstane pořád vysoký. Jenže nás zajímají ty rohlíky. Teda mě určitě. Mám rád rohlíky.
Dříve než se člověk příliš nadchne je důležité si uvědomit, že dnešní situace není napořád a že dnešní sazby a dnešní inflace asi není nový normál a v budoucnu se může stát cokoliv od hyperinflace (zkrachuje dalších pár bank a rotačky FEDu goes brrrrrrr), přes několikaleté setrvání na nynějším stavu až rychlý návrat k cílovaným dvěma procentům. Žádný z těchto scénářů ale není pro dlužníka negativní. V případě hyperinflace se dlužníkovi dluh rozpustí instantně a nemovitost zůstane. V případě zakonzervování nynějšího stavu se mu bude dluh rozpouštět příjemně rychle. A v případě návratu ke třem procentům klesnou úrokové sazby, dlužník si s chutí refinancuje hypotéku za levnější a bude o tři procenta ročně zvyšovat nájemné a pořád se mu bude moc a moc dobře spát.
A rizika tedy neexistují?
Ale jo, samozřejmě, že existují. A jaká! Svět se může obrátit naruby a my se můžeme dostat do deflace, což by pro dlužníky mohl být průšvih. Může nastat období masivní výstavby (třeba tak, jak to nastiňoval Pavel Kohout v článku z roku 2008) což by mohlo rapidně zvýšit nabídku nemovitostí a srážet tak cenu dolů. Může přijít dramatické zvýšení majetkových daní, po kterém volá každý příčetný ekonom.
Je k diskusi, nakolik považujete tato rizika za závažná, ať už pravděpodobností anebo závažností. Já třeba osobně moc ne, protože nevěřím ve změnu politiky výstavby, nevěřím v razantní daňové změny, které by měly větší než parametrické změny.
Nejhorší pro dlužníky by byla deflace, ale vzhledem k tomu, že největšími dlužníky ze všech jsou státy a vlády a tyto mají samy zájem na tom, abychom se do deflačního prostředí nedostali, jsem i v tomto vcelku klidný. Třebaže věřím, že deflace může za určitých okolností na nějakou dobu nastat, nevěřím, že může být silná, výrazná a dlouhodobá.
Pokračujme ve výčtu rizik. Člověk, který je naložený v nemovitostech zpravidla nemá úplně dobře diverzifikováno a má tím pádem příliš velké množství peněz v jedné třídě aktiv. To jednak přináší riziko, že se právě jeho nadvážené třídě aktiv (nemovitostem) nebude z jakéhokoliv důvodu dařit. To jsou vlastně ta rizika popsána výše. Mimo jiné to ale zvyšuje i zranitelnost portfolia vůči přírodním a jiným katastrofám, protože majetek může být fyzicky poškozen, nebo zničen, zatímco dluh existovat zůstane. Toto riziko se dá do určité míry řídit, mimo jiné například pojištěním nemovitosti. To ale není a nemůže být stoprocentní. Zásah raketou Iskander by vám pojišťovna jistě nenahradila, stejně tak jako zamoření radioaktivním spadem. Je to riziko? Nebo je to přitažené za vlasy? Není? Může se to stát? Pokud se to stát může, je třeba tohle riziko mít minimálně na paměti.
A takhle z hlavy mě napadá ještě jedno riziko vyplývající z toho, když je člověk v nemovitostech naložený příliš. Je to riziko obětované příležitosti. My si totiž krásně malujeme, že nemovitosti nás vytáhnou z problémů s inflací. Ale co když si jiné třídy aktiv povedou lépe? Co když by bylo lepší a vhodnější být spíš v akciích? Odpovědí samozřejmě má být diverzifikace. Jenže ono je něco jiného, když člověk investuje peníze, které má, nežli peníze, které si půjčí. Člověk, který sedí na hromadě vlastních peněz by měl určitě portfolio rozložit napříč různými třídami aktiv. Nemovitosti by v takovém portfoliu určitě měly mít svoje místo, ale určitě by neměly tvořit vyšší desítky procent, protože na delších horizontech se spíš čeká, že akcie budou nemovitosti překonávat. Jenže to není případ o kterém se bavíme. Bavíme se o penězích, které nemáme, ne o těch, které máme. Bavíme se o tom, proč v dnešním světě vítězí dlužník.
Disclaimer
Chtěl bych se vrátit na začátek. Zdůraznit, že tohle není moje kouzelná rada. Je to jen jeden z mnoha směrů úvah kam se v povídání s klienty můžeme dostat. Je to model a je to plné příkladů. Nikomu neříkám, ať se zadluží all in a naloží se do nemovitostí, protože třebaže je snadné nad riziky mávnout rukou, neznamená to, že tím mávnutím zmizí. Modeluji na tom ale to, že někdy může dávat smysl vzít si úvěr spíš větší, nežli menší. Tak jsem dnes začal a tím chci skončit.
Napsat komentář